库存攀升 开发商或以价换量

在中央的各项调控政策和限购令风声下，珠海楼市今年以来一直处于低迷状态。但开发商的推盘热情有增无减。无论是主城区、西区还是坦洲，今年市场的供应量都比去年明显增大。市场不明朗的情况下，各大开发商都急欲抢在政策落地前回笼资金。低迷表面的背后，是白热化的暗流涌动。

主城区：

供应激增VS成交惨淡

今年以来，信贷紧缩、限购风声等政策都对珠海楼市产生了不利的影响，而其中网签、土地审批权被收回以及限购，都是只针对主城区而未影响到郊区。珠海主城区因此受到了比其它地区更大的打击。楼市的成交量和销售率都较为低迷。

受6月份网签和限购令风声的影响，主城区在6月份以前就加快了推盘的速度。今年上半年香洲区商品房供应面积达74.2万m2。同比去年增长了将近9成。但是，主城区楼市的销售情况却极为惨淡，开年以来，香洲区商品住房预购面积一直处于较为低迷的态势，预购量维持在4-7万m2之间。在全市中的市场份额也逐渐下降。截止2011年1-4月，香洲区市场份额以降至52%，低于2010年的61%和2009年的72%。

主城区的楼市销售目前正处于进退两难的情形。由于限购令风声使得楼市陷入观望，开发商不敢大张旗鼓地降价，只能通过一些促销手段进行暗降，或者对市场进行一些诸如推出特价房的试探性手段。这使得主城区的楼价并没有出现下降，1-4月份16050元/m2的均价，比去年要高2000元每平方米。这使得市场的胶着状态始终化不开。上半年主城区的开盘销售率仅为27%，远低于西区和坦洲。

但是，诸多楼盘加大折扣力度，显示出主城区楼市目前已处在强有力的市场降价推力下。下半年，主城区楼市的考验依旧严峻。上半年主城区的库存面积达到62万m2，加上已施工报建预计下半年面市项目的149万m2。面对这200万m2的待售面积，开发商在接下来的国庆长假加大促销力度，是可以遇见的事。

西部：

势头平稳，按兵不动

由于限购令只限市区不限郊区的传闻，西部成了房地产市场的一块乐土。而珠海城市西拓的战略以及横琴大开发的利好，更是带动西部土地和房产的升温。

上半年，西部商住用地吸引多家外来企业争抢，品牌开发商纷纷进驻珠海，楼面地价也屡创新高，其中金湾地王楼面价达到4300元/m2，斗门新地王楼面价达3980元/m2，这对于西区尤其是白藤头、红旗以及三灶一带商品房价格走势带来较大影响。据百脑会市场部调查显示，西区不少楼盘均在以上两宗地王诞生后上调了价格。

今年1-4月，众多西部的利好消息刺激下，加之地王的影响下，西区整体均价达到6362元/m2，较2010年全年均价高出近1000元/m2，涨幅达到18%。在这种情况下，西区的销售量依旧处于平稳状态。上半年斗门供应2800余套，金湾供应900余套，开盘销售率为33%，高出市区6个百分点。市场交易量也较为稳定，斗门预购量稳定在3.5-5万m2之间，金湾因面市项目较少，受到单个项目开盘影响较大而波动较大。

但受房价屡创新高推动房价上涨的影响，下半年西部楼市的去化速度开始变慢，总体来看，下半年西区楼市依旧处于较稳定的状态，下半年西部的各大楼盘的促销力度都没有市区那么大。而且开盘加推的项目也是寥寥无几。大多楼盘都处于按兵不动，节约成本的态势。进入九月以来，西部推盘速度明显加快，凸显开发商“落袋为安的心态”。

坦洲：

库存超一年消化量

西区屡屡刷新楼面地价，坦洲也不甘落后。2011年上半年，坦洲共有2总商住用地成交，楼面地价分别为1590元/m2以及2160元m2。比2009、2010年分别成交的雅居乐地块（600元/m2）以及万科MAGA社区地块（约1500元/m2）均高。

珠海主城区房价居高不下，再加上西区房价快速上升，房价只有珠海一半不到的坦洲成了刚需一族置业的乐土。市场上的溢出效应很明显。比起2010年，坦洲楼市有明显的回暖迹象，月消化量维持在6-8万m2。七八月份，坦洲的成交量稳步上升。8月份坦洲商品房成交量为759套，环比上涨6.6%。

但是，受信贷紧缩以及异地贷款问题的影响，坦洲的楼市也受到一定的影响，8月坦洲商品房成交均价6420元/m2，环比下降2.4%。下半年，坦洲商品房销售面临一定威胁，多数银行信贷额度有限，不排除随着信贷额度减少非珠海籍客户贷款将受限，届时将影响至少30%的客户到坦洲购房。在这种情况下，坦洲加快了推盘速度，8月份坦洲新增商品房1729套，环比7月的900套上涨92%，同比去年同期的1039套上涨66%。上半年，坦洲的库存已达到7199套，超过坦洲1年消化量。下半年坦洲的主旋律自然是以跑量为主，加大促销力度，尽快释放库存，以量换价。