楼市新政松绑力度超预期 楼市看涨预期高

自从去年调整了二套房的认定标准而来，市场一直在盼望着更宽松的市场政策和贷款优惠，昨天，房产政策迎来了新一轮的松绑。央行、住建部、银监会和财政部接连打出组合拳，二套房首付比例下调至4成，住房营业税免征期从5年恢复至2年。一夜之间楼市似乎回到了以往的2009年的宽松政策时代。受此影响，房产股全线上涨，房地产板块整体涨停超过5%。

松绑力度超预期 二套房商贷首付40%

根据三部委发出的新政通知，按新政策，拥有1套住房且相应房贷未结清的居民家庭，改善性自住房首付款比例调整为不低于40%，对比以往6成首付和部分特大城市的7成首付，此次松绑力度之大可见一斑。以一套价值200万元的房子为例，如果按照此前一线城市二套房首付7成的比例计算，那么首付款是140万元，按照新政4成首付的比例进行计算，首付款则减少到了80万元，这将大大降低购房者的首付金额。

而如果使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，首付款比例为20%；对拥有1套住房并已经结清房贷的，改善性自住房首付款比例为30%。以200万价值的房子为例，首付甚至可以降至40万，大大减轻购房者的入市负担。

两年以上二手房转让免征营业税

从财政部的规定看，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。相比以往5年以上才免征营业税，此次新政将能给珠海购房者在购买2年以上的二手房时，每百万节约5.6万元的税费支出。，让二手房转让享受营业税免征的政策门槛再次降低到了2年，免征营业税时间由“满五”变为“满二”（满二），将大大降低购房后再出手的锁定年限，能够释放出市场上一部分满2年但未满5年的二手房，增加二手房市场免税房源供应，促进二手房市场房屋的流通和交易的活跃。

但此次营业税虽然下降，但另一项以5年为界限的个人所得税并未同步调整，目前这一税种的征收标准是5年以内房产，按差额20%征收，只有房产满5年且为家庭住房才会免征（满五）。二手房个税未能够与营业税同步下调，这说明政府机构在政策储备上仍然有后手。

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地方银行政策落地应能在4月内确定

此次新政强调了地方政府和银行商贷落地等一系列沟通工作和监督措施，商贷的具体首付款比例和利率水平也交由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。从以往经验来看，新政策从发出通知到具体实行会有一段过渡期，一般会在两周内能够实行到具体银行。一位银行人士向媒体表示，从过往经验看，从政策发布到后落地快也要1个星期的时间，从商业角度看，银行是愿意执行这个政策的，二套房降低首付比例，贷款额度更大，银行盈利更多。但终落地情况，还要看各地方监管机构的整体把控和地方经济条件。

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新政后商业房贷首付减少但利息增加

以200万的房为例，以珠海首付6成的比例计算，首付款是120万元，需要向银行贷款80万元。这样80万元的贷款如果按照商业贷款进行计算，那么20年期、等额本息、新的基准利率的贷款条件下，还款总额为1364494.06元，月供5685.39元。

而在新首付比例实施后，按照40%首付款进行计算，那么首付款是80万元，还需向银行贷款120万元。终120万元的贷款按照同样的贷款条件进行计算，那么还款总额为2046741.08元，月供8528.09元。

由此计算，以往的首付+还款总额合计约256万元，而4成首付的情况下计算，合计约284万元，在新的贷款政策下终总购房支出增加28万元。但现在这笔费用并不需缴纳，而是通过按揭贷款进行缴纳，而且分期按20年的水平进行支付，降低了购房者的入市成本。这也是此类政策背后的一个政策导向，即让改善型购房者积极入市，降低入市门槛和成本。

4月楼市成交量上涨预期足 楼市或进入宽松时代

除了入市门槛和税费减免外实打实的经济影响，楼市新政对心理的影响也不容小觑，由于新政会释放一部分购房需求，带来市场供需变化，也就会给购房者心理的房价上涨预期提升，部分处于观望期的购房者将会选择在此窗口期入市购房，预计4月的楼市成交量将会比3月较大幅度上涨。

另一方面，市场关心二套房贷款政策，也是因为二套房贷款政策是2013年楼市收紧的标志性政策之一。2013年楼市火爆，使得很多地方收紧政策，整体收紧二套房贷政策，而选择现在松绑这一政策将意味着2015年内楼市政策方向的全面调整。

二套房贷款政策如果调整，对于改善需求来说将出现质变，2014年9月30日，央行发布的松绑限贷政策事实上已经放松了改善需求入市。此次对二套房继续松绑，意味着改善需求将全面被鼓励。随着二套房信贷松绑，各地方政府或将出台更积极、激进的松绑政策。

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