珠海前三季楼市"量跌价挺"第三季度刮起暗降飓风

2013年，珠海楼市经历了堪称史上最火爆的一年。珠海统计局数据显示，2013年珠海一手房成交面积达到342万㎡，是统计局有房地产数据统计以来的纪录。然而，楼市是有周期的，高峰之后总不可避免要下滑。此外，开年以来银行资金的收紧，也对楼市造成了重大影响。珠海统计局数据显示，今年前8月份，珠海楼市一手房成交面积为179.23万㎡，同比下降15.4%。

在楼市持续低迷的情况下，多个楼市发生了限购松绑的动作，进入8、9月份，第二轮救市潮则直接针对限贷作文章。珠海限购未松绑，但利率已有松动，而近两月开发商的以价换量，也取得了一定的成效。

利率收紧 珠海楼市量跌价挺

今年上半年，大珠海楼市深受银行利率收紧的影响。记者走访市场了解到，上半年珠海多家银行首套房贷利率都上浮10%以上，而去年三四季度，基本上所有银行首套房贷利率都在基准利率以下，8.5折，9折的利率也屡见不鲜。利率幅度上浮如此之大，自然给购房者带来很大的负担。在利率收紧的同时，银行放款的周期也明显拉长。不少银行要两个月才能放款，有一些甚至要半年以上。

银行利率对楼市的影响是显而易见的。某业内人士指出，限购只是人为地将需求延后，而资金的收紧则是真正意义减少了需求，因此对市场影响更致命。

在这种情况下，珠海楼市呈现着量跌价挺的趋势。“哪怕开发商能够降价，也不足以抵消利率上涨带来的支出。因此，降价幅度不够大的话作用不大，这导致大部分开发商都不愿意降价。”某业内人士指出。

上半年的情况也确实如此，大多数开发商通过低首付的方式降低购房者的门槛，降价者动作寥寥。珠海商品房预销售专网数据显示，今年截至9月18日，珠海楼市网签量为3281套，而去年前8月的网签量就已达到5229套。与此同时，珠海楼市均价从4月份就一直维持在13000元/㎡以上，至今仍是这个水平。

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大房企率先调价 两极分化加剧

但在市场持续低迷的情况下，开发商不可能一直没有动作。品牌开发商在二季度就开始调整价格。华发·水岸4月底入市，均价仅为11000元/㎡的毛坯。而同处南湾片区的华发新城、南湾国际均已超过两万。

由于价格优势突出，华发·水岸销售速度惊人。开盘不到两月，一期2000多套便已售罄。8月份，华发·水岸已开销二期。

而在中山，雅居乐也迅雷不及掩耳地调整价格。去年下半年，雅居乐佰利山项目均价还超过6000元/㎡，但今年4月，雅居乐在中山打出多个项目6.5折的优惠。在这种情况下，佰利山项目一度低至4000多元的单价。如此大幅度的降价当然立竿见影。今年上半年，雅居乐网签量达到1195套，占三乡整体成交量的一半以上。

多地松绑限购效果甚微 8月份银行利率开始松动

地方政府同样没法按兵不动。从4月份开始，便陆续有城市放松限购。

4月25日，广西南宁市房管局发文放宽多个区域的购房条件。块多米诺骨牌推倒后，6、7月份放松限购的动作便越来越多。

当前，46个限购城市中，只有6个城市没有对限购进行调整。分别是：北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚。

然而，限购放松并没有带来立竿见影的效果。部分城市成交量有明显上涨，但业内人士指出，那更多是因为限购放开前线下交易集中补签所致。银行资金持续收紧，开发商库存量巨大，都是导致限购松绑收效甚微的重要原因。

在这种情况下，地方政府开始了第二轮的救市动作。而此轮救市，主要针对的便是限贷。记者走访了解到，当前，珠海多家银行首套房贷利率为基准利率上浮5%，汇丰银行则有9.6折的优惠。

于此同时，越来越多的开发商顺势加入调整价格的行列，使得8、9月份的楼市成交有所回暖。

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三季度暗降动作增多 成交有所回暖

早在5月份，敏捷在珠海、中山的几个项目便已有团购优惠。其中，锦绣海湾城 价格低到三字头，锦绣国际花城 价格也开出4788元/㎡。到了7、8月份，越来越多开发商加入了调整价格的行列。

7月份，位于西区的万科魅力之城时代倾城 等项目均以团购的手法调整了价格。时代的价更是去到7800元/平米。“西区供应量挺大，像华发·又一城时代倾城等项目均是今年才入市的楼盘，有一定的去化压力，为了完成销售任务也到了必须调整价格的时候。”某业内人士指出。

进入8、9月份，坦洲的楼盘也多有让利行为。中山中原数据显示，7月份坦洲一手楼成交均价6818元/㎡；8月份则为6665元/㎡。而部分团购的套数之多，已和直接降价没有区别。

8月底，海伦印象推出5000享100000元的购房优惠，折后起价6100元/㎡，优惠房源600套。活动时间为8月23日—10月31日。而在5、6月份，海伦印象的均价一度接近8000元/㎡。此外，爱ME公园也推出过特价房。当前，项目价为4680元/㎡。

此外，东城四季也推出特价房，价格为5500元/㎡的均价。在价格松动之前，坦洲界狮南路板块大多数楼盘均超过7000元的均价，但近两个月，大多数项目的均价都调整到7000以下。

而价格调整的效果也是立竿见影，据房天下统计，8月份，坦洲片区一手房成交套数达到1233套，环比上涨47%。

“珠海主城区价格坚挺，坦洲价格有所调整，现在基本是珠海主城区的三分之一。鲜明对比之下，客户就更倾向于坦洲了。”中澳地产策划部经理杜占利说。

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记者观察

熊市之机

都说买涨不买跌，都说刚需对价格最敏感。只是，房地产经历了多年调控，经历了所谓多轮低谷，成交量真的降过吗？

翻看珠海统计局的成交数据，你会发现，从2006年以来，珠海每年的一手房成交量都在240万平方米以上（2008年除外）。哪怕是经历所谓史上最严厉调控的2011年，成交量也达到240万平方米。

实际上，成交量真的降过。但是，那不是减少需求，而是将之延后。而延后的跨度，通常不会超过一年的。

刚需是楼市最等不起的一群人。有多少人东借西借，才好容易凑到首付，此时哪怕房子涨价导致首付多出一万，对他们来说都是难以承受的。一朝失手，就可能后会无期。对高抛低吸的投资者而言，市场的周期充满着机会，也值得一再等待。但对于急需房子结婚的刚需人群而言，他们没有勇气，也没有资本和市场进行这种博弈。因此，大多数时候，只要价格降到心理价位，刚需就会入市。这便是为什么在楼市低谷期，却总有个盘开盘热销的情况。

刚需等不起，开发商同样等不起。房地产是资金密集型行业，万科这样的地产龙头，负债率也接近80%。所谓捂盘惜售，那是库存不高时才可以做的事。当买卖双方都等不起，一拍即合的平衡点便没有那么难找。

于是，市场便会有此起彼伏的周期。而调控会放大波动的程度。每当市场低迷的时候，开发商就会积极回笼资金，减少拿地。而这便为市场回暖时的供不应求埋下伏笔。而在市场回暖时，卖断货的开发商考虑的不再是回笼资金，而是拿地图谋后续发展。然后，等到楼市高潮过后，又一轮供过于求的周期便开始了。

所以，去年上半年我们还在讨论供不应求的时候，今年珠海楼市的库存量突然就突破了两万套，坦洲更是有不低于五个全新项目入市。当前，坦洲大盘林立，几十万乃至上百万建面的大盘屡见不鲜。也正因如此，坦洲在8、9月份暗降动作才越来越多。界狮南板块年初好容易涨到快8000元，现在有些项目的特价房甚至跌到5字头了。

市场常是零和博弈。供过于求，便意味着开发商必须让利。但对于购房者而言，这确是难得的入市时机。谁不喜欢选择多的同时价格还实惠？2011年双限出台的时候，主城区出现了低于9000元的一手房。时隔三年后，当又一轮低潮袭来，9字头的房子又重现主城区。而坦洲、三乡更是又出现4字头的单位。

但是，机会总是转瞬即逝的。“在别人恐惧的时候贪婪，在别人贪婪的时候恐惧”。巴菲特十年前就说了这名言。但人性有脆弱而又盲从的一面，因此，这句话被膜拜的多，践行的却少。

现在，你该恐惧，还是贪婪？

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